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Wohnraumoffensive

Der Koalitionsvertrag der Lippenbekenntnisse

Wer heute in Renditeimmobilien oder Investmentimmobilien investiert, beobachtet sicher auch die beiden Parteien CDU und SPD und deren Entwurf eines Koalitionsvertrags. Ich möchte mich nicht auf der politischen Ebene dazu äußern, sondern lediglich einmal kurz darstellen was die Damen und Herren für lustige Ideen haben. Im Ergebnis ist zu sagen dass der Koalitionsvertrag sicher, wenn er so kommt, nebenbei einige Stellschrauben einbaut die es einem Investor im Bereich von Renditeimmobilien oder Investmentimmobilien, schwer machen kann.

Grundsätzlich sind einige Bestandteile sehr interessant und positiv zu werten, vor allem die geplanten Nachlässe und Freistellung bei Grunderwerbsteuer könnten zu einer Aufweichung dieses Kostenpunktes führen. Dem stehen entgegen, Regulierungsmaßnahmen im Bereich der Miete und das leidige Thema „soziale Wohnraum“ oder „bezahlbares Wohnen“. Man könnte tatsächlich meinen dass die Verhandlungspartner davon ausgehen, dass ein Investor, welcher in Renditeimmobilien investiert, das Geschäft nicht verstanden hat.

Kleine einmalige Vorteile wiegen oft langfristige kleine (oder auch große) Nachteile nicht auf.

Ich werde hier in den nächsten Wochen in diesem Blog auf jeweils ein Thema des Koalitionsvertrages eingehen, da eine vollumfängliche Darstellung in einem Beitrag einfach den Rahmen sprengen würde.

Hier also Teil 1 (von 4) meiner ganz persönlichen Einschätzung zum Thema Koalitionsvertrag 2018:

Wohnraumoffensive

Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird. Wir werden im Rahmen eines „Wohngipfels 2018“ mit Ländern, Kommunen, Vertretern der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Mieter- und Vermieterverbände und der Gewerkschaften Eckpunkte eines Gesetzespaketes „Wohnraumoffensive“ vereinbaren.

(Auszug Koalitionsvertrag)

Diese Idee geistert ja schon etwas länger in den Köpfen von Politikern. Die hier angesprochenen Teilnehmer eines „Wohngipfels 2018“, sollen also die Immobilienwelt Deutschlands repräsentieren. Leider ist wie so oft die institutionelle Immobilienwirtschaft, die diese ganzen tollen Ideen bezahlen soll, wieder einmal vollkommen unterrepräsentiert. Vor allem der Investorenbereich wird hier vollkommen außer acht gelassen. Aber sicher werden ein paar spannende Ideen auch zu vielen Verwirrungen führen. Die Immobilienwirtschaft besteht nämlich nicht nur aus dem GdW (Gesamtverband der Wohnungswirtschaft) und seinen Regionalverbänden, sowie den großen institutionellen Immobilienunternehmen, sondern vor allem aus der Masse der Immobilieninvestoren im Bereich von Renditeimmobilien und Investmentimmobilien, die weniger als 5 Millionen € investieren können.

Ein weiterer Punkt ist die Abschaffung des „Share Deals“. Bisher konnte man damit die Doppelzahlung der Grunderwerbsteuer durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen umgehen. Damit wird mit einer ganz kleinen Regelung vielen, vielen Projektentwicklungsgesellschaften die Basis für Ihr Geschäft erzogen. Der Schaden dürfte bei mehreren 100 Millionen weniger Steuergeldern liegen. Kleiner Satz, große Auswirkung. Dadurch wird schlussendlich der gesamte Vorgang bei der Schaffung von neuem Wohnraum verzögert. Die Schaffung von bezahlbaren Wohnraum wird schwerer da die Grunderwerbsteuer eben zweimal gezahlt werden muss. In den Fällen, bei denen diese Doppelzahlung nicht ins Gewicht fiel, haben die meisten Investoren in Renditeimmobilien oder Investmentimmobilie diese Option auch nicht gezogen da diese ja bereits heute sehr aufwendig ist. Ferner rechnet sich das natürlich nicht immer, da die unternehmenseigenen „latenten Steuern“ oft die zu zahlende Grunderwerbsteuer übertrafen.

Bei Steuervergünstigungen heutzutage nicht mehr sicher, dass diese über eine Laufzeit eine Immobilie durchgehalten werden kann

Versprochen werden im Koalitionsvertrag auch Steuervergünstigungen für bezahlbares Wohnen - dies dürfte wohl kaum ein Anreiz sein um einen Verlust von 1-1,5 % Nettorendite aufzufangen. Außerdem ist bei einer Steuervergünstigung heutzutage nicht mehr sicher dass diese über eine Laufzeit eine Immobilie durchgehalten werden kann. Das bestätigen die Parteien schon in ihrem Koalitionsvertrag, denn eine Sonderabschreibung für bezahlbaren Wohnraum soll bis 2021 befristet werden. Da heißt es schnell bauen dass man wenigstens noch ein oder zwei Jahre eine Sonderabschreibung hat. Es ist ja geradezu üblich in der EU, Steuervergünstigungen zu geben und diese dann sogar teilweise rückwirkend, wieder aufzuheben. Die Herrschaften können gerne einmal bei den kleinen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften nachfragen, die heute noch am Rande des Existenzminimums vegetieren wegen der Förderung des „sozialen Wohnungsbaus“. Ich vermute auch hier wieder einmal, dass nur ein kurzfristiger Effekt erzielt werden soll, der allerdings ausbleibt weil ein Investor nun einmal auf eine langfristige Rendite schaut.

Soweit der erste Teil zum Koalitionsvertrag von SPD und CDU. Ob sie auch die weiteren vier Teile lesen werden, hängt allerdings davon ab ob nun die SPD Basis diesem Koalitionsvertrag zustimmt.

Auf alle Fälle bleibt es spannend und der Koalitionsvertrag in der jetzigen Form hält viele interessante Überraschungen für Investoren in Immobilien bereit.

Foto: © Fotolia #191602794 | Urheber: dietwalther


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