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Renditeimmobilien Ranking

Hier können Sie noch Geld machen mit Renditeimmobilien. Diese Städte müssen sie kaufen!

Kennen Sie diese Artikel? Nahezu wöchentlich werden im Internet und in Printmagazinen Karten und Listen von Rankings veröffentlicht, woraus der geneigte Leser erkennen soll wo er noch Renditeimmobilien oder Investmentimmobilien kaufen kann.
Da finden sich dann Neubaubedarfskarten, Karten der demographischen Entwicklung und Studien zur Attraktivität einer Stadt. Und man fordert sie unverhohlen auf: „kaufen Sie diese Städte, hier ist noch Potenzial für Investoren“.

Interessant, offensichtlich haben diese journalistischen „Experten“ hellseherische Fähigkeiten. Anders kann ich mir die daraus resultierenden Kaufempfehlungen für Investmentimmobilien und Renditeimmobilien nicht erklären.

In allen Rankings finden Sie die Stadt München und das Umfeld von etwa 50-100 km (je nach „Experte“ verschieden) ganz oben auf Platz eins jeglicher interpretierter Statistiken. Stimmt ja auch werden sie sagen, Super Stadt, höchster Wertzuwachs und Höchstmieten. Da freut sich das Investorenherz!
Die Statistiker gehen davon aus, dass München auch in der Zukunft sowie in den letzten Jahren eine dauerhafte Wertsteigerung bei Investmentimmobilien bzw. Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (Erbbau) erfährt. Gut gebrüllt Löwe, was in den letzten zehn Jahren war, wird auch in den nächsten zehn Jahren so sein. Und die Mieten, die steigen jedes Jahr mindestens um 4,5 %. Ha, da ist ja auch schon die Rendite. Dann brauche ich ja sonst keine mehr. Ich kaufe also heute für 1 Million und verkaufe in zehn Jahren für 1,45 Millionen €. Und zusätzlich habe ich ja auch noch die Rendite aus der Miete von 3 %. Supergeschäft! Oder?

„Oberflächliche Gedanken können zu allem möglichen führen, nur nicht zu tiefgehenden Einsichten.“

hat der österreichische Dichter Ernst Ferstl einmal gesagt!

Und wie immer glaube ich, dass der gute Ernst Ferstl recht hat.

Die oben genannte - sehr oberflächliche - Berechnung, einer Renditeimmobilie oder Investmentimmobilie in München, verlangt unserer Zukunft nämlich ab, dass alle Voraussetzungen die dazu führten die Mieten in München in den letzten zehn Jahren um weit über 50 % steigen zu lassen, weiter so geschehen.

Entscheidend ist nicht die Frage nach heute beim Kauf von Renditeimmobilien, sondern die Frage zum Zeitpunkt des Exits

Keine Veränderung, kein Krieg, keine Krise, kein Schuldenschnitt, weiterhin eine boomende Wirtschaft, Negativzinsen oder besser noch sinkende Negativzinsen, darüber hinaus auch in Zukunft massiver Zuzug aus ländlichen Gebieten nach München, eine große Koalition… (Ohh die gibt's ja gar nicht mehr) und vor allem weiterhin die Schere zwischen Mietpreis und Kaufpreis bei Renditeimmobilien und Investmentimmobilien. Diese Schere bedeutet nämlich das im selben Zeitraum der Kaufpreis von Immobilien in München fast doppelt so schnell gestiegen ist wie der Mietpreis. Was also heute für Faktor 30 gekauft wird muss dann in zehn Jahren für Faktor 55 verkauft werden. Also eine Bruttorendite von unter 2 %. Oder der Investor der in zehn Jahren die Investmentimmobilie kauft, glaubt auch den Statistiken und vertraut darauf dann in weiteren zehn Jahren zu einem Prozent Bruttorendite verkaufen zu können.

Das nenne ich einmal oberflächlich betrachtet! Entscheidend ist nämlich nicht die Frage nach heute beim Kauf von Renditeimmobilien, sondern die Frage zum Zeitpunkt des Exits. Wenn der Exit (Verkauf) in zehn Jahren erfolgen sollen, muss sich die Frage beantworten ob es real ist, dass weiterhin die Miete stabil bleibt, die Menschen diese Miete auch bezahlen können und ich muss natürlich reale Abschläge für Mietausfälle, Reparaturen, Instandhaltungen und Sanierungen errechnen. Dann komm ich der Sache näher und habe schon ein sehr viel klareres Bild von meiner Investmentimmobilie.

Beschäftigen Sie sich genau mit der Mikrolage der Investmentimmobilie

Wenn Ihnen das zu viel Aufwand ist und sie München nicht kaufen möchten, können Sie uns gerne mit dem Malen eines Bildes der Zukunft ihrer Investmentimmobilie oder Renditeimmobilie beauftragen.
Und wer jetzt bis hierher gelesen hat, dem möchte ich natürlich einen Tipp geben, der den Versprechen der Überschrift dieses Artikels gerecht wird:

Kaufen Sie in Städten die eine deutlich positive Zuwanderung (Zuzug, demographische Entwicklung) aufzeigen, aber bei denen die Mieten sich noch im Segment von unter sieben Euro je Quadratmeter Wohnfläche bewegen. Beschäftigen Sie sich genau mit der Mikrolage der Investmentimmobilie und ziehen Sie Ihre eigenen Schlüsse aus den vorliegenden statistischen Daten.
Vor allem: seien sie kritisch!

Foto: © fotolia.de #166767585 | Urheber: ra2 studio


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